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沖縄の2世帯住宅と相続税。

      2017/05/24

リフォーム
2世帯住宅と相続税はどのような関係があるのでしょうか?

相続税のことを知っていると果たして、お得になるのでしょうか?

そんな疑問を持つ2世帯住宅リフォームをお考えの方もいらっしゃることでしょう。

今回は、2世帯住宅と相続税に関する情報を知りたいという方のためにお役に立つ情報をまとめました。

目次

  • 相続税とは
  • 2世帯住宅でのメリット
  • 2世帯住宅での注意点

以上、3つのポイントでまとめました。2世帯住宅リフォームをお考えの方にお役に立つと幸いです。

相続税とは

まず、相続税とは何でしょうか。調べてみると

相続税は、相続や遺贈によって取得した財産及び相続時精算課税の適用を受けて贈与により取得した財産の価額の合計額(債務などの金額を控除し、相続開始前3年以内の贈与財産の価額を加算します。)が基礎控除額を超える場合にその超える部分(課税遺産総額)に対して、課税されます。
この場合、相続税の申告及び納税が必要となり、その期限は、被相続人の死亡したことを知った日の翌日から10か月以内です。
(注)被相続人とは、死亡した人のことをいいます。 引用元:国税局HPより

とありました。つまり、相続税とは、死亡した人の財産を相続人であるあなたがもらうときに支払わなければいけない税金のことです。

次に、その相続税に関する2世帯住宅のメリットをご紹介します。

2世帯住宅でのメリット

ここでは、2世帯住宅での相続税に関するメリットをご紹介します。
単刀直入にメリットを挙げると「相続税が減額される可能性がある」ということです。

詳しく述べると、2015年1月1日から税制が改正されたことで、相続税の税率構造が変わりました。

相続税の基礎控除額が引き下げられたのと同時に、最高税率が引き上げられました。
これにより、今まで相続税の支払いが無かった人でも、相続税の支払いが必要になる可能性が出てきました。

具体的な例でみた場合ですと、相続人が1人の場合、これまで5,000万円+(1,000万円×法定相続人の数)=6,000万円だった基礎控除額が引き下げられ、

2015年1月1日からは3,000万円+(600万円×法定相続人の数)=3,600万円になりました。
つまり、基礎控除額が2,400万円も引き下げられてしまったということです。

国税庁が発表しましたた「相続財産の金額の構成比」というデータにおいては、平成24年中に課税対象となった財産の中でもっとも大きいのは土地です。

その土地は、相続財産の約46%を占めています。高額である土地は、税制改正によって基礎控除額が減額され課税対象額が増えると、納税額が増えることが可能性として考えられます。
ですが、被相続人が自宅用に使用している被相続人名義の土地を、被相続人と同居している子が遺産分割が整った状態で相続をし、相続税の申告期限まで居住と所有を継続した場合においては、一定面積まで80%も減額されます。

このように相続時における大きなメリットとは、二世帯住宅にし、子が親と同居をし、その子が親名義の自宅土地を相続することによって、自宅の土地の相続税評価額が大幅に引き下げられることによって相続税が減額されるという可能性があることです。

2世帯住宅での注意点

2世帯住宅での相続税に関するメリットをご紹介しましたが、ここではその相続税に関する注意点をご紹介します。
ここでも単刀直入に注意点を挙げると「二世帯住宅の“区分登記”には注意が必要」ということです。

2014年1月1日から相続において二世帯住宅の取扱いに関して要件が緩和された「小規模宅地等の特例」なのですが、完全分離型二世帯で親世帯と子世帯を区分登記した場合における扱いは逆に厳しいものとなりました。
区分登記を行うと、親世帯と子世帯は分譲マンションの別な住戸と同様に扱われることとなり、子世帯に一部でも子の名義が入ると、子は「自宅を所有する別居の子」として、自宅土地用の特例が全く適用できなってしまいます。
また、子世帯を親名義にしたからと言っても、子は「自宅を所有していない別居の子」となります。

【被相続人に配偶者が無く、親世帯に同居相続人もいない場合で、相続開始前3年以内に居住家屋をその配偶者も含んで所有していない】という条件が揃ったとしても、親世帯に対応する敷地しか特例対象にすることができません。
そのため、2014年1月1日からの二世帯住宅の取扱いの緩和を有効に適用する為には、区分登記をせず、登記は1つにして、親または子の単独登記か、出資割合に応じた共有登記にすることが大切なポイントです。
なお、区分登記されていても、内部で行き来できるために従来は同居として扱われていた二世帯住宅の扱いについてだと、区分登記を優先して上記の扱いにするか、同居を優先して二世帯住宅敷地全部を適用対象とするか、専門家においても意見が分かれいます。現段階においては、国税庁の対応もわかりにくい部分があることから、同居を優先することが明確にわかるまで区分登記を避けるのがポイントだと思われます。
更に、もうすでに区分登記で登記された二世帯住宅の場合は、合併登記や合体登記といった方法で土地家屋調査士に依頼し、区部登記を1つの登記にすることが可能になります。ただし、それぞれのケースによってかなりの労力と費用が必要な場合があります。まずは専門家に相談をし、負担が大きく、かつすぐに相続が起きる可能性が低いと予想される場合は、今後の区分登記の扱い見直しの可能性を期待して、しばらくは様子を見るという選択肢もポイントだと言えるでしょう。

いかがだったでしょうか?
2世帯住宅での暮らしで、相続税がお得になる可能性があるようです。ぜひ、2世帯住宅リフォームを行う際は、この相続税が自分もお得になるか確認して行ってください。
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